买老破小搏拆迁,靠谱吗?看看4万1的萧山棉北里,它要拆了

来源: | 浏览量:89 次 | 发布时间:2019-08-08 07:36

还记得萧山棉北里的“天价”法拍房吗?

 

这个建造于上世纪60-80年代的”超级老破小”,去年和今年,接连拍出4万左右的成交价,比周边同类二手房贵出近一倍。即便是精装新房,也照样被踩在脚下。

 

那时候,大家就在传,买家如此疯狂的行为,是为了博拆迁

 

如今,拆迁真的来了。本周一,棉北里区块征收工作正式启动,这是萧山区历史上,第一次采用国有土地房屋征收的方法,实施拆迁。

 

这些激进的投机者,博对了吗?




PART 1


先让我们回顾下疯狂的法拍过程。

 

去年7月11日,棉北里一套32.18㎡的房子,出现在司法拍卖平台。起拍价26.9万,结果经过206轮激烈报价,最终以115.3万成交,相比起价暴涨329%。

 

而高达35830元/㎡的成交价,更是轻松秒杀周边二手房。

 

当时的杭州楼市,还非常火热。由于限购不断升级,不受政策限制的法拍房,成了不少购房者“曲线入杭”的捷径,因而成交价常常超过市场价。



但棉北里的拍卖价,似乎又太高了。为了自住或者学区,大可买周边条件更好的房子,而且更便宜。

 

唯一的可能,就是为了博拆迁。

 

大家的猜想没有错。棉北里的确是一个带有“拆迁预期”的老小区,七八年前就有传闻,房产交易也已被冻结。

 

外来者要想成为棉北里拆迁户,唯一途径只能通过司法拍卖

 

然而拍下没多久,这位买家就后悔了。据说是因为棉北里暂无整体拆迁计划,价格又远高于市场价,权衡一番,最终选择退出。



但更意外的是,4个月后,这套房子二度拍卖,成交价比第一次还贵。经过高达317轮叫价,最终以121.5万成交,折合单价达37756元/㎡。

 

疯狂还在继续。

 

今年4月10日,又一套棉北里成功拍卖。35.31㎡,起拍价50万,评估价70.93万。虽然比之前贵了不少,但又一次创造记录,成交总价145.2万,折合单价41121元/㎡

 

这个价格有多高?给大家一个参考,棉北里西侧一路之隔的合景天誉,在售精装高层3万4,在售精装洋房3万7。






PART 2


棉北里位于山阴路跟工人路交叉口,恒隆广场南侧,地段类似萧山武林门。

 

这里原是萧山国营大厂杭二棉的职工宿舍,一共26幢楼。靠近工人路的一排两层楼高的“红房子”,建于20世纪60年代;旁边的两排5层楼高的多层,建筑年代则要晚上十几年。

 

由于年代久远,棉北里的房子,愈发与高大上的萧山市中心格格不入。

 

踏进棉北里小区,你才会知道,什么是真正的“老破小”。朝晖小区和其相比,简直就是高档小区。


等待征收的棉北里

一深一浅的砖灰色外立面,装着白色空调外机;破旧的铁杆窗架、发霉的木头窗框,有些窗户的玻璃缺了一半也没人补,就用白纸糊着。

 

衣服就晒在窗户外搭的铁架子上,各种颜色的衣服,显示这里住的人还不少。水泥铺的地面,也是坑坑洼洼,两旁长着杂草。

 

小红楼倒还好,两层楼高,楼梯口走上去就是门对门的两户人家;多层的房子,多一点的一层并排着七八户人家,尽头是公共卫生间。



炒菜的香味,还没踏上楼梯就已远远闻到;邻里的说话声,站在楼下都能听的一清二楚。

据说,每年一到冬天,棉北里的水管就会被冻裂。隔着工人路的另一幢棉北里34栋,就因为被鉴定为危房而被拆除

 

但这里的住户,早已习惯了这样的居住环境。


棉北里标志性的“红房子”

“24岁就在杭二棉工作了,现在都快70岁了,在这里住了整整46年。”在棉北里,能看到不少上了年纪的人,他们大多是原来杭二棉工厂的老职工。

 

除了原住户,还有不少租客。棉北里的居民,看到有陌生人进来,第一反应就是:这里要拆了,房子不租了。


由于征迁工作刚刚启动,大多数老人,还不了解将被如何安置。






PART 3


公告显示,棉北里征收范围为畈里张安置房以西、金山小学以北、工人路以东、山阴路以南。两套法拍房,都在征收范围内。

 

那么,他们的赌博行为,能得到丰厚回报吗?

 

关键在于赔偿标准有多高。需要说明的是,棉北里属于国有土地拆迁,没有农民房(集体土地)那种所谓的“高价人头费”,补偿标准主要看房屋建筑面积大小。

 

也就是说,绝不会出现几百万,甚至上千万的赔偿。



根据萧山区政府发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,棉北里主要有两种补偿方式(另有部分临时安置费):

 

一、货币补偿。被征收房屋面积不足48㎡的(名下唯一住房),评估价按48㎡计算,算上额外的货币补贴跟征收奖励,最多可以拿到评估价1.5倍的赔偿

 

二、实物安置。被征收房屋面积不足48㎡的(名下唯一住房),同样按48㎡补足。安置房扩面不超过25㎡的,按安置房成本价计算,超过部分,再按市场成本价结算。

 

显然,两位博拆迁的买家,会选择货币补偿。所以,是赚还是赔,主要看评估价。


 

我们不妨来算一笔账。假设评估价2万,那么理论可获得最高赔偿=48x20000x1.5=144万。第一位买家已经能获利22.5万,第二位买家基本保本。

 

如果评估价达到3万或4万,最高赔偿分别是216万和288万

 

这时候,收益就非常高了。第一位买家可获利94.5万或166.5万,第二位买家可获利70.8万或142.8万(当然还需扣除部分法拍相关税费成本)。

 

也就是说,当评估价达到2万,基本能保本。






PART 4

 

问题来了,棉北里评估价到底能到多少?

市场评估价,是由专业估价机构,对房地产在估价时点的客观估算和判定。参考对象,主要是周边同类房源。

我查了下周边二手房,棉北里旁边的城北新村,上世纪90年代的房子,也是典型的“老破小”。上个月成交了一套57.57㎡的房子,单价接近3万。今年6月,同样面积段的房子,最高卖过3万3。

考虑到城北新村年代更近,棉北里的评估价,应该不会超过3万。

同时,去年因危房被拆除的34栋,评估价只有1.8万/㎡。不过,一年多过去,行情又涨了一些,所以评估价大概率在2-3万之间。



但评估价具体多少,目前谁也说不清。

因为拆迁是一项耗时很久的综合体性工作。棉北里征收指挥部相关工作人员告诉我,征收刚刚启动,先初步登记户数,待确定征收户数、确定意向后,才能有下一步进展

“评估价要等前期工作完成后,才能调查公布,具体多少,我们也不知道。”工作人员说。

而且,理论上讲,还有一个最坏结果——因为多数人反对拆迁,房子不拆了。若真的如此,那么两个投资客,就又要进入漫长的等待期了。

的确,要想获得高额回报,必然要承受相应的高风险。


就像去年5月,另一位博拆迁的炒客。以289万高价,拍下了西湖区古灵慈桥一套老破小,总建筑面积98.82㎡(49.41㎡已确权),单价高达58490元/㎡,溢价率将近456%。

即便放在今年,这个价格,也明显超过周边在售新房。但何时拆迁,仍是未知数。

业内人士表示,最近两年,市场上有一群人,专门在寻找购买市区老破小,目的就是赌拆迁。但结果呢,有的如愿以偿,有的一等就是七八年,至今未果。

还是那句话,回报与风险,总是如影随形的。




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文∣江公子/麦格

编辑∣二叔


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